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26 fevereiro 2014

Celebração do aniversário do “Real” no Brasil e a “corrente” de boas notícias do lado de lá!

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Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

No Brasil, neste mês de Fevereiro, é motivo de comemoração a implantação do “ Real”. Um marco decisivo na história política e econômica das últimas décadas pelo que significou de rotura com um longo ciclo de “ hiper - inflação” e a criação das bases para o Brasil do novo milênio. Com início na década de 70, minou a economia brasileira e o poder de compra da sua população. De 1980 a 1993, o Brasil já havia tido quatro moedas diferentes, cinco congelamentos de preços e nove planos de estabilização.

Foi a 27 de Fevereiro de 1994 que uma equipe liderada por Fernando Henrique Cardoso implementou um programa de estabilização econômica conhecido por “plano real” com o principal objetivo de controlar a inflação. Nesse ano a taxa de inflação no Brasil era de 916,460% (novecentos e dezasseis mais uns quebrados por cento) ao ano, enquanto por exemplo no Chile se cifrava nos 8,946% e em Portugal, Espanha e Itália, se situava entre 4,0 e 4,5 %. Em 2006, ano da minha primeira visita de cariz profissional ao Brasil a taxa de inflação anual era já de 3,142% enquanto no Chile, Espanha, Portugal e Itália se situava num intervalo de 2,0 a 2,7%. Os resultados de mais de uma década de duro combate à inflação e de robustecimento da economia, permitiram o início de um novo ciclo de “inclusão social”.

Com o primeiro mandato de Lula da Silva, milhões de brasileiros acederam pela primeira vez a novos padrões de consumo, bem- estar social e se permitiram ao sonho de ter uma “casa própria”. Hoje a sustentabilidade do crescimento do mercado imobiliário residencial beneficia de um quadro de estabilização económica, do crescimento do poder aquisitivo da população em geral e do estímulo das políticas sociais de habitação como o programa “minha casa, minha vida”. O ano de 2014 começou com uma boa elasticidade da procura por novas moradias pelos estratos económicos emergentes, mantendo-se inalterada a prudência das instituições financeiras, quanto à avaliação dos ativos imobiliários dados como garantia para o financiamento de aquisição de moradia.

De acordo com as últimas informações divulgadas, o L.T.V. (Loan- To- Value) mantém-se próximo dos 70%, o que significa que se um imóvel for avaliado em cem mil reais, em média, os bancos estão inicialmente dispostos a emprestar ao cliente comprador, setenta mil reais. Do lado dos profissionais da intermediação imobiliária este é também um bom indicador para que melhor possam qualificar os seus clientes compradores e saber aconselhá-los na quantificação dos valores necessários para a “entrada”, na operação de compra de um dado imóvel. Ainda segundo uma recente pesquisa realizada pelo Instituto Data Popular, quase 8 milhões de brasileiros devem adquirir casa própria nos próximos dois anos, recorrendo ao financiamento bancário. Em 2014, para satisfazer essa procura, o volume de capital destinado ao crédito – habitação proveniente de recursos da carteira de poupança e FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) será de cerca de 170 bilhões de reais. A par da elasticidade da procura, a praticar-se um L.T.V. médio abaixo dos 80% e um montante de financiamento contratado abaixo dos 10% do PIB (Produto Interno Bruto), o mercado imobiliário brasileiro continuará a dar sinais de crescimento sustentado, de solidez e proteção. Existem motivos de sobra para manter o otimismo. Mas para que possa retomar um maior nível de crescimento econômico, o Brasil vai precisar rapidamente de se ajustar a novas realidades globais e a organização de grandes eventos de dimensão e visibilidade mundial como a Copa do Mundo de Futebol e as Olimpíadas de 2016 vêm demonstrado a fragilidade e debilidade do seu atual modelo de desenvolvimento.

Quanto à corrente de boas notícias do lado de lá, ela não quebrou. Lisboa recebeu em 2013 mais de 10 milhões de turistas, afirmando a capital do País como um destino turístico europeu de referência. Para além do bom desempenho de outros setores económicos exportadores, o imobiliário também se vem tornando “exportável”. De acordo com fontes da APEMIP (Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal) os “vistos gold” captaram em 2013, um investimento em produtos imobiliários próximo de 300 milhões de euros e estima-se que neste ano, esse valor possa ser duplicado. Para além da China, Rússia e África do Sul, os principais fluxos de investidores provêm de Angola e Brasil. São dados importantes para a definição de uma estratégia de comunicação e marketing direcionada para esses mercados. Excluindo a Rússia, todos os restantes países têm elos de ligação à Comunidade Lusófona.

Angola e Brasil são nossos parceiros na C.P.L.P. (Comunidade de Países de Língua Portuguesa), temos uma significativa comunidade de emigrantes portugueses e seus descendentes na África do Sul e a uma ligação à China, via região administrativa especial de Macau. Já existe uma plataforma em participam empresários e quadros técnicos portugueses que poderia aglutinar um esforço comum de afirmação da marca Portugal como destino seguro e transparente de investimento e de promover os seus produtos imobiliários. A CIMLOP (Confederação da Construção e do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa) dotada de mais e melhores meios, poderia ser um meio eficaz de captação de investidores nesses mercados –alvo. Enquanto isso não acontece, a Fundação Associação Industrial Portuguesa com o apoio da CIMLOP vai organizar este ano uma ação de internacionalização no mercado chinês, a “Portugal-China Property & Investment Road Show” com um objetivo promocional mas também de iniciar contatos com associações do setor da construção e do imobiliário de Macau.

Também o “Casa Sapo”, líder dos portais imobiliários em Portugal marca hoje presença em Angola, Moçambique e Cabo Verde, pelo que poderia ser um importante parceiro tecnológico desta estratégia de internacionalização. Não querendo quebrar a corrente de boas notícias, mas em função das últimas declarações públicas de representantes dos profissionais do setor imobiliário, a banca vem persistindo em não querer fazer parte da solução. Num momento em qua o mercado imobiliário vive uma tímida retoma, “abarrotada” de imóveis nos seus ativos em muito casos devido à sua “inflexibilidade” na hora de renegociar a dívida com os clientes com prestações em atraso, a banca continua a causar graves distorções no funcionamento do mercado de compra e venda ao praticar condições preferenciais de taxas de juro e outros custos associados à venda de casa a clientes compradores dos seus “stocks”. Já por diversas ocasiões temos alertado para esta questão e temos dado um exemplo.

No início deste milénio, a NAR (National Association of Realtors), associação dos profissionais imobiliários dos EUA, travou uma dura batalha no congresso norte-americano por forma a impedir a intervenção direta da banca no mercado imobiliário. Este tipo de intervenção a é uma tentação que vem de longe. Mesmo utilizando outras formas de intervenção, deve continuar a ser denunciada pelos profissionais do setor e um assunto a ser seguido pelo poder regulatório dos decisores governamentais e pelo poder legislativo.

Fonte: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

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