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10 julho 2013

No Brasil prosseguimos no caminho da normalização; em Portugal persistem os obstáculos!

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Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

Depois de semanas mais turbulentas, em que as ruas substituíram as redes sociais pressionando os diferentes poderes, legislativo e executivo (federal, estaduais e municipais) no sentido de serem tomadas algumas decisões políticas com repercussão imediata no dia-a-dia dos brasileiros, o Brasil prossegue no caminho da normalização.

O P.I.B. e o rendimento médio das famílias continua crescendo embora a níveis abaixo das projeções do início do ano, a inflação está sob controlo, a diminuição da dívida pública foi definida como uma prioridade e está na agenda governamental, a taxa de desemprego mantém-se abaixo dos 6%.

O incentivo ao Investimento interno e a captação de Investimento externo, terá de passar a ser a grande prioridade da política económica para que o desenvolvimento económico e social prossiga e os 40 milhões de brasileiros que ascenderam nos últimos anos à classe média consolidem seu poder aquisitivo sem recorrer aos malefícios do excessivo endividamento destinado a Consumo. Também o mercado imobiliário vem prosseguindo no caminho da normalização. Na opinião dos especialistas, o mercado passou a ter um comportamento mais saudável.

De acordo com o indicador FipeZap, desde Maio de 2012 que os preços médios do m2 têm oscilado abaixo de 1% ao mês, em S. Paulo, Rio de Janeiro, Salvador, Fortaleza, Recife, Belo Horizonte e Brasília. A fase do elevado aumento dos preços m2, ocorrido em 2010 e 2011 parece ter chegado ao fim. O realinhamento do peso relativo das economias emergentes do Sul na economia global continua criando oportunidades de investimento imobiliário. No que se refere ao Brasil, os investidores continuam a levar em consideração, expetativas de alta rentabilidade e risco proporcionadas por contexto económico e mercado de País emergente. Precisamos almejar captar mais investimento e de maior qualidade.

Sabemos que um longo caminho terá de ser percorrido até que o mercado imobiliário brasileiro seja considerado como destino de investimento a longo prazo, atrativo na rentabilidade e mais blindado à volatilidade dos mercados. Temos condições para decolar, para ser mais que um mercado e uma economia emergente. Para isso é necessário maior planejamento e ordenamento urbano, mais infraestrutura.

Uma nota para o persistente trabalho de conscientização que os empresários do setor turístico- imobiliário e a ADIT (Associação para o Desenvolvimento Turístico e Imobiliário do Brasil) vêm realizando junto das comunidades locais e os decisores. É preciso que a um novo ciclo de estabilidade política e prosperidade económica, possam corresponder investimentos em infraestrutura e renovação do parque habitacional e comercial já existente a par da construção de novos bairros planejados em regiões com potencial de valorização. Enquanto isso em Portugal, a requalificação das cidades e do edificado continuam a ser o tema central, quando de acordo com a AECOPS (Associação de Empresas de Construção, Obras Pública e Serviços) a estimativa para o primeiro semestre deste ano é mais uma quebra de produção do setor da Construção na ordem dos 15%.

A não serem tomadas medidas estruturantes o setor corre sério risco de colapso económico. Mas quais são os principais obstáculos à requalificação urbana e a uma retoma consistente do investimento no mercado imobiliário em Portugal?

Os “desincentivos” da fiscalidade que incide sobre o património imobiliário, a inoperância da justiça na aplicação da lei do arrendamento urbano e a banca. Um elevado número de empreendimentos imobiliários construídos nos últimos anos e hoje propriedade da banca por falência dos seus promotores, mantém-se inabitado numa situação de abandono e degradação, desvalorizando-se.

Um elevado número de imóveis residenciais são hoje propriedade da Banca e das Finanças por incumprimento das prestações de crédito imobiliário ou por não pagamento de dívidas fiscais. Foram imóveis sobrevalorizados no momento do financiamento e cujo valor atual de mercado, preço que a procura está disposta a pagar, se encontra totalmente desfasado com a realidade.

Retendo esses imóveis na sua carteira de ativos e mantendo suas avaliações artificiais, nem os investidores os compram por esse preço de venda nem a procura por arrendamento residencial é satisfeita. Este “congelamento” insustentável, cria desconfiança nos operadores e no futuro irá certamente trazer grandes complicações.

O que poderá acontecer quando o lado da oferta, recolocar todo esse excedente de “stock” imobiliário, degradado e desvalorizado, no mercado? O excesso de oferta conduzirá uma significativa e generalizada baixa de preços. Que segurança e confiança, estamos a transmitir aos investidores? Qual o potencial de valorização desses ativos imobiliários?

Fonte: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

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