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14 maio 2013

Crescente procura das classes médias e por alto padrão, continua animando o mercado imobiliário brasileiro!

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Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

Como havíamos referido no último artigo publicado, Fortaleza e S. Paulo acolheram em simultâneo a 9ª edição do Feirão “Casa Própria - Caixa”. Em Fortaleza mais de 26.000 visitantes passaram pelo centro de eventos da capital do Ceará, tendo sido negociados mais de 1,48 bilhões de reais e 9.262 contratos de crédito imobiliário foram assinados.

Uma crescente procura das classes médias (3 a 5 salários mínimos) por imóveis novos, usados e em planta na Área Metropolitana de Fortaleza, veio animar ainda mais o mercado imobiliário local.

As novas classes médias emergentes estão consumindo mais e estão mais criteriosas na hora de comprarem. Esta nova realidade traduzindo-se em múltiplas oportunidades e possibilidades de negócio imobiliário, traz novas exigências ao lado da oferta. Para que possam ser vendáveis neste segmento, já não é suficiente que esses imóveis tenham um preço ajustado à capacidade de financiamento dos compradores.

Fatores como segurança, áreas de lazer, centralidade e proximidade a serviços básicos, são também levados em conta na tomada de decisão. Assim apesar do lado da oferta estar a procurar corresponder à crescente procura em termos de produção, ainda são poucos os construtores que procuram identificar o perfil dos seus potenciais compradores e as necessidades a satisfazer pelo produto imobiliário que constroem.

Se os segmentos de mais baixa renda satisfazem suas necessidades habitacionais básicas com os produtos imobiliários e localizações que podem pagar, as novas classes médias procuram produtos imobiliários que lhes proporcionem maior qualidade de vida, conforto e comodidade. Hoje a operação imobiliária, já não se resume há habilidade de negociar a compra de um terreno ao melhor preço, executar a obra ao menor custo e esperar que um qualquer vendedor consiga convencer alguém a comprar esse imóvel.

Na infância vivida em Portugal, muito ouvi falar de um personagem em tudo parecido; o vendedor da banha da cobra, um “milagroso” medicamento que prevenia diversos males a quem o comprasse. O vendedor de “banha da cobra” de outros tempos evoluiu. Está mais astuto, tem uma oratória mais estruturada e vai procurando fazer pela vida, também na atividade imobiliária. Enquanto houver quem lhe compre imóveis se irá governando mas é uma espécie em vias de extinção no Brasil a exemplo de que já aconteceu em outros lugares do Mundo.

Sendo o crescimento do mercado imobiliário brasileiro transversal a todos os estratos da população, baixa renda através dos programas de habitação social, média renda pelo aumento do poder aquisitivo e de financiamento, devem os profissionais imobiliários prestar mais atenção ao significativo aumento do número de brasileiros “endinheirados”, o que se vai repercutindo no aumento da procura por imóveis de alto padrão (casas e apartamentos entre 1 e 50 milhões de reais). É particularmente neste segmento da procura, que as construtoras vão procurando entender quais as necessidades dos clientes - alvo; localização, “status”, funcionalidade e segurança.

Luxo deixou de ter concordância direta com apartamento de grandes dimensões. Mas luxo continua a significar, morar num lugar exclusivo (prédio, condomínio de casas) com outras pessoas da mesma classe sócio – económica, que conhecem e partilham os mesmos círculos de influência pessoal, social, familiar ou profissional, com os mesmos gostos e estilos de vida.

Recorrendo ao exemplo de S. Paulo, em bairros de localização nobre como Vila Madalena, Itaim Bibi e Vila Olímpia ou em condomínios como Alphaville, passaram a coexistir prédios com espaçosos apartamentos e lugar de pouso para helicópteros e blocos de estúdios “open-space” de aproximadamente 50 m2, para jovens empresários e executivos. Com as devidas adaptações, esse deve ser o entendimento comum de quem investe e constrói.

Para que os produtos imobiliários se possam vender é necessário que se adequem às necessidades de quem se dispõe a comprá-los e tem capacidade para o fazer. Tal como no mercado automóvel já não é possível afirmar, como Henry Ford o fez no início do século passado, que “ o carro (Ford T) é disponível em qualquer cor, contando que seja preto”, também no mercado imobiliário do século XXI não é possível construir com a pretensão de uma venda rápida, desconhecendo os gostos e as tendências de consumo da procura.

Uma nota final para o momento do imobiliário em Portugal. Quando o mercado da compra e venda de habitação parece dar alguns sinais de estabilização e se vislumbra um momento de viragem, em que se aguarda o efeito de algumas medidas governamentais como as “golden visa” na atração de investimento estrangeiro, o setor financeiro parece continuar a caminhar no sentido contrário. Em recentes declarações á comunicação social, Reis Campos, presidente da C.P.C.I. (Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário) voltou a acusar os bancos de colocarem em causa a sobrevivência das empresas do setor, pela prática lesiva de sub - avaliação bancária dos imóveis para efeitos de prestação de garantias, por valores 50% abaixo do seu valor patrimonial para efeitos tributários. Perante mais um claro abuso de posição dominante da banca, o Estado no exercício das suas funções de fiscalização e regulação e a Assembleia da República por iniciativa legislativa, deveriam intervir para repor a normalidade do mercado imobiliário.

Fonte: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

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